Die Grundlagen der Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken bestehen aus einer Vielzahl von gesetzlichen Bestimmungen und Vorschriften, die vom Sachverständigen zu berücksichtigen sind. Im Folgenden sollen diese Gesetzesgrundlagen kurz erläutert werden.
BauGB
Das Baugesetzbuch hat im Kapitel “Sonstige Verordnungen”, in Teil 1 die Wertermittlung erfaßt:
§194 BauGB "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
- Zeitpunkt=
- Wertermittlungsstichtag, der fest zu vereinbaren ist
- Vergangenheitsbezogene Berechnungen sind hierbei möglich
- Berechnungen für Wertermittlungsstichtage die in der Zukunft liegen entsprechen nicht der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB
- rechtliche Gegebenheiten=
- wie z.B. Entwicklungszustand des Bodens, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan (B-Plan), Ortssatzung, Sanierungssatzungen, Denkmalschutz, Wasserschutz, Naturschutz,
- Grundbucheinschränkungen: Leitungsrecht, Wegerecht, Erbbaurecht ect.
- es handelt sich um den Preis , der im “normalen” Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist
- tatsächlichen Eigenschaften=
- Grundstück (vorh. Erschließungszustand)
- vorh. Bausubstand (Bauzustand, Baujahr, Gesamt- und Restnutzungsdauer, Bauschäden- und mängel)
- Nutzung (Eigennutzung oder Rediteobjekt)
- Instandhaltungszustand und Modernisierungszustand
- sonstige Beschaffenheit=
- Grundstück (Lage, Zuschnitt, geometrische Form, Vorder/Hinterland, Topografie des Grundstücks, vorh. Baumbestand,Tragfähigkeit des Bodens, Bergbaugebiet, Überlandstromleitung, unterirdische Verrohrungen, Drainagen ect., Altlasten uvm.)
- der Lage des Grundstücks=
- bezogen auf Makro- und Mikrolage,
- Infrastruktur und Anbindung an Verkehr und öffentliche Verkehrsmittel,
- Nachbarschaft, Immissionen und Emissionen
- ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse
- objektiv und neutral bewertet
- Weisungsfreiheit
- “kein Freundschaftspreis”
Auf Grundlage des § 199 Abs 1 BauGB ist die erlassene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtline (WertR 2006) entsprechend anzuwenden.
§199 Abs. 1 "(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen."
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Die ImmoWertV trat im Jahr 2010 in Kraft und kommt seit dem zur Anwendung.
ImmoWertV (nicht amtliche Fassung) (PDF)
Die Verordnung ist in drei Abschnitte untergliedert:
- Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung
- Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
- Wertermittlungsverfahren mit den Unterpunkten
- Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung
- Sachwertverfahren
Die ImmoWertV erfasst neue, wichtige Aspekte, wie z.B. durch die Berücksichtigung der energetischen Eigenschaften oder die Berücksichtigung der Wertrelevanz städtebaulicher Umstände, wie sie etwa in Sanierungsgebieten vorliegen.
Wertermittlungsrichtline (WertR 2006)
Die WertR2006 soll mit Inkrafttreten der ImmoWertV 2010 schrittweise in Form einzelner Richtlinien überarbeitet werden. Die erste Richjtlinie ist die Sachwertrichtlinie (SW-RL). Sie enthält Anwendungshinweise zum Sachwertverfahren und regelten aktuellen Verfahrensgrundsätze zum Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV).
Weitere Richtlinien können folgen und sollen zu einem späteren Zeitpunkt zu einer Richtlinie vereint werden.
Bis zur Veröffentlichung von Richtlinien zum Vergleichswert- und Ertragswertverfahren ist die WertR2006 noch sinngemäß anzuwenden, solange Sie im Einklang mit der ImmoWertV steht.
- Wertermittlungsrichtlinie 2006 (neu)
- WertR-anlagen-1-bis-11-gesamt
- WertR_Anlagen-12-bis-22-zu-Kapitel-4
- Sachwertrichtlinie (SW-RL)
Sachwertrichtlinien (SW-RL)
Die Richtlinie wurde am 05. Sept. 2012 erlassen. Die Sachwertrichtlinie gibt nur Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV. Sie ist somit weder für die Verkehrswertermittlung noch für die Beleihungswertermittlung verbindlich (Quelle:Sprengnetter).
Die Sachwertrichtlinie löst eine Regelung nach WertV2006 ab und ersetzt diese mit neuen Normalherstellungskosten NHK2010. Die bisherigen NHK finden nun keine Anwendung mehr.
Gliederung:
- Allgemeines
- Herstellungskosten
- Außenanlagen und sonstige Anlagen
- lineare Alterswertminderung
- Bodenwert
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
- Verkehrswert
Herstellungskosten, NHK
Die neunen NHK2010 basieren auf den NHK2005. Die NHK2010 unterscheiden bei den Gebäudearten zwischen eins und fünf Gebäudestandards (bislang als Ausstattungsstandard bezeichnet), die nun als Standardstufen 1 bis 5 bezeichnet werden. Es ist keine Differenzierung der Baujahrsklassen vorhanden. Baunebenkosten sind bereits enthalten. Es sind keine Regionalfaktoren vorhanden. Die Regionalanpassung erfolgt über die Marktanpassung.
Weitere Vorschriften
- Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL
- Waldermittlungsrichtlinien (WaldR)
- Entschädigungsrichtlinie Landwirtschaft (LandR)
- II. Berechnungsverordnung (II.BV)
- ErbbauRVO
- und weitere, keine Anspruch auf Vollständigkeit