Augen auf beim Grundstückskauf!

Ein Grundstück im schönen Harz, nahe dem Touristenort Thale, im Landkreis Harz in Sachsen-Anhalt, gelegen.

Bestellt wurde ich zu einer Haukaufberatung.

Die Grundstücksgrenze verläuft 1 m vor der Eingangstür am Giebel, sichtbar ist diese Grundstückssituation nicht in der Realität, hier haben sich die Nachbarn offensichtlich über Jahrzehnte geeinigt.

Es sind keine Geh- und Fahrrechte vorhanden, bzw. bekannt. Ehemalige Klärgrube und Nebengelass stehen faktisch auf dem Gelände des Nachbarn, Eigentumsverhältnisse ungeklärt.

Die Zugfahrt liegt bei einer Gesamtbreite von 3m ca. 2m auf dem Nachbargrundstück.

Was kann passieren?

Der Nachbar fordert sein Grundstück ein. Der Eingang zum Wohnhaus hat dann einen Zugang von 1m Breite. Ist das baurechtliche noch zulässig?

Baurechtlich: Keine Abstandsflächen vorhanden, für jede Umbaumaßnahme ein Problem.

Bei ähnlichen Problemen fragen Sie einfach unser Büro an! 

Harzgerode befindet sich im Landkreis Harz in Sachsen‐Anhalt.
Harzgerode liegt an der B242 ca. 20 km von Quedlinburg und Ballenstedt, ca. 40 km von Halberstadt, ca. 54 km von Wernigerode, ca. 47 km von Nordhausen und ca. 75 km von Magdeburg entfernt.
Die A38 liegt ca. 43 km entfernt, die B6n als Zubringer zur A14 und A395, liegt ca. 20 km entfernt.

Mit Stand 2012 hat die Stadt Harzgerode 8419 Einwohner mit insgesamt weiter sinkenden Bevölkerungszahlen. Harzgerode ist nach, eigenen Aussagen, ein Industrie‐ und Tourismusstandort.
In der Stadt sind zwei Schulen, eine Sekundarschule und eine Grundschule, ein Kindergarten, zwei Kirchen, evangelisch und katholisch, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, eine Zweifeldersporthalle, ein Freibad, 1 Sportplatz, eine Schlossanlage, einige Gaststätten, einige Beherbungsbetriebe vorhanden.
Die öffentliche Verkehrsanbindung ist durch Busverkehr mit größeren Orten wie Quedlinburg u.a. gegeben, die Harzbahn hat einen Endbahnhof in Harzgerode.

Die Ortsteile Güntersberge, Straßberg, Siptenfelde, Alexisbad, Mädesprung, Dankerode, Neudorf, Königerode liegen in wenigen Kilometern Entfernung.

Burg Hausneindorf

Heute war ich auf einem Ortstermin in Hausneindorf.

Die Burg, gelegen an der Selke, ist beeindruckend groß und schön und liegt zu dem in der Mitte des Dorfzentrum.

Hausneindorf ist ein Ortsteil der Gemeinde Selke-Aue, die wiederum zur Verbandsgemeinde Vorharz gehört.

Ortsdaten

Bürgermeisterin (Stand 2014)
Sabine Friebus (ehrenamtlich seit 2010)

Anschrift:

Verbandsgemeinde Vorharz
Quedlinburger Str. 10
06458 Selke-Aue, OT Wedderstedt
Tel.: 039423 – 8510
E-Mail: info@vorharz.net
Homepage: www.vorharz.net

Der Ortsteil Hausneindorf befindet sich süd-östlich von Halberstadt, nord-westlich von Aschersleben und nord-östlich von Quedlinburg. Alle genannten Ortschaften befinden sich um Umkreis von ca. 13-20 km.
Die Ortschaft ist umgeben von den Bundesstraßen B81 im Norden, B180 im Osten , der B6 im Süden und der B79 im Westen. Die Verkehrsanbindung ist gut. Die A14 liegt östlich nur ca. 32 km entfernt.
Magdeburg liegt nördlich ca. 60 km entfernt.
Die Einwohnerzahl ist abnehmend und beträgt (Stand 2008) 748, die Gemeinde Selke-Aue hat eine Einwohnerzahl von (Stand 2012) 1485.
Die Arbeitslosenquote im Landkreis Harz beträgt (Stand 2013) 8,4%.
In der Gemeinde Selke-Aue sind keine Krankenhäuser oder Rehabilitätseinrichtungen vorhanden, jedoch im Landkreis Harz 4/6.
Die Geimeinde Selke-Aue kann nur wenige bis keine Beherbungsbetriebe vorweisen.
Flächenmäßig überwiegt in der Gemeinde der landwirtschaftliche Anteil, gefolgt von Wald und Siedlungs- und Verkehrsfläche.
Die Ortschaft Hausneindorf hat eine Kindergarten, einen Sportplatz, eine Burganlage, eine Feuerwehr, eine Gemeindeverwaltung, eine evangelische Kirche, eine Kläranlage. Der Concordia-See befindet sich nur ca. 5 km entfernt. Die Selke fließt durch den Ort.

BauGB

Das Baugesetzbuch hat im Kapitel “Sonstige Verordnungen”, in Teil 1 die Wertermittlung erfaßt:

§194 BauGB "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

• Zeitpunkt=
  • Wertermittlungsstichtag, der fest zu vereinbaren ist
  • Vergangenheitsbezogene Berechnungen sind hierbei möglich
  • Berechnungen für Wertermittlungsstichtage die in der Zukunft liegen entsprechen nicht der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB
• rechtliche Gegebenheiten=
  • wie z.B. Entwicklungszustand des Bodens, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan (B-Plan), Ortssatzung, Sanierungssatzungen, Denkmalschutz, Wasserschutz, Naturschutz,
  • Grundbucheinschränkungen: Leitungsrecht, Wegerecht, Erbbaurecht ect.
• es handelt sich um den Preis , der im “normalen” Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist
• tatsächlichen Eigenschaften=
  • Grundstück (vorh. Erschließungszustand)
  • vorh. Bausubstand (Bauzustand, Baujahr, Gesamt- und Restnutzungsdauer, Bauschäden- und mängel)
  • Nutzung (Eigennutzung oder Rediteobjekt)
  • Instandhaltungszustand und Modernisierungszustand
• sonstige Beschaffenheit=
  • Grundstück (Lage, Zuschnitt, geometrische Form, Vorder/Hinterland, Topografie des Grundstücks, vorh. Baumbestand,Tragfähigkeit des Bodens, Bergbaugebiet, Überlandstromleitung, unterirdische Verrohrungen, Drainagen ect., Altlasten uvm.)
• der Lage des Grundstücks=
  • bezogen auf Makro- und Mikrolage,
  • Infrastruktur und Anbindung an Verkehr und öffentliche Verkehrsmittel,
  • Nachbarschaft, Immissionen und Emissionen
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse
  • objektiv und neutral bewertet
  • Weisungsfreiheit
  • “kein Freundschaftspreis”

Auf Grundlage des § 199 Abs 1 BauGB ist die erlassene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtline (WertR 2006) entsprechend anzuwenden.

§199 Abs. 1 "(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen."

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die ImmoWertV trat im Jahr 2010 in Kraft und kommt seit dem zur Anwendung.

ImmoWertV (nicht amtliche Fassung) (PDF)

Die Verordnung ist in drei Abschnitte untergliedert:

1. Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung
2. Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
3. Wertermittlungsverfahren mit den Unterpunkten
   1. Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung
   2. Sachwertverfahren

Die ImmoWertV erfasst neue, wichtige Aspekte, wie z.B. durch die Berücksichtigung der energetischen Eigenschaften oder die Berücksichtigung der Wertrelevanz städtebaulicher Umstände, wie sie etwa in Sanierungsgebieten vorliegen.

Wertermittlungsrichtline (WertR 2006)

Die WertR2006 soll mit Inkrafttreten der ImmoWertV 2010 schrittweise in Form einzelner Richtlinien überarbeitet werden. Die erste Richjtlinie ist die Sachwertrichtlinie (SW-RL). Sie enthält Anwendungshinweise zum Sachwertverfahren und regelten aktuellen Verfahrensgrundsätze zum Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV).

Weitere Richtlinien können folgen und sollen zu einem späteren Zeitpunkt zu einer Richtlinie vereint werden.

Bis zur Veröffentlichung von Richtlinien zum Vergleichswert- und Ertragswertverfahren ist die WertR2006 noch sinngemäß anzuwenden, solange Sie im Einklang mit der ImmoWertV steht.

• Wertermittlungsrichtlinie 2006 (neu)
• WertR-anlagen-1-bis-11-gesamt
• WertR_Anlagen-12-bis-22-zu-Kapitel-4
• Sachwertrichtlinie (SW-RL)

 Sachwertrichtlinien (SW-RL)

Die Richtlinie wurde am 05. Sept. 2012 erlassen. Die Sachwertrichtlinie gibt nur Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV. Sie ist somit weder für die Verkehrswertermittlung noch für die Beleihungswertermittlung verbindlich (Quelle:Sprengnetter).

Die Sachwertrichtlinie löst eine Regelung  nach WertV2006 ab und ersetzt diese mit neuen Normalherstellungskosten NHK2010. Die bisherigen NHK finden nun keine Anwendung mehr.

Gliederung:

• Allgemeines
• Herstellungskosten
• Außenanlagen und sonstige Anlagen
• lineare Alterswertminderung
• Bodenwert
• Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
• Verkehrswert

Herstellungskosten, NHK

Die neunen NHK2010 basieren auf den NHK2005. Die NHK2010 unterscheiden bei den Gebäudearten zwischen eins und fünf Gebäudestandards (bislang als Ausstattungsstandard bezeichnet), die nun als Standardstufen 1 bis 5 bezeichnet werden. Es ist keine Differenzierung der Baujahrsklassen vorhanden. Baunebenkosten sind bereits enthalten. Es sind keine Regionalfaktoren vorhanden. Die Regionalanpassung erfolgt über die Marktanpassung.

Weitere Vorschriften

• Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL
• Waldermittlungsrichtlinien (WaldR)
• Entschädigungsrichtlinie Landwirtschaft (LandR)
• II. Berechnungsverordnung (II.BV)
• ErbbauRVO
• und weitere, keine Anspruch auf Vollständigkeit

Dabei muss nicht unbedingt ein Schimmelgutachten erstellt werden, oft genügt eine Besichtigung vor Ort, ein Gespräch mit den Mietern und dem Vermieter um feststellen zu können welche Ursachen für ein Schimmelvorkommen in Betracht kommen.

Ziel der Schimmelbewertung aber auch des Schimmelgutachtens ist die nachhaltige Beseitigung und ein Konzept gegen die Neubildung von Schimmel.

Welche Ursachen für Schimmel gibt es?

Die Ursachen können vielgestaltig sein. Es kann sich um einmalige und wiederkehrende Ereignisse wie Wasserschaden durch Rohrbruch oder Undichtigkeiten im Dach oder der Fassade handeln. Ebenso können andere bauliche Mängel ohne sichtbare Schäden, wie z.B. Wärmebrücken oder Luftundichtigkeiten, zu Schimmel führen. Häufig ist es auch das Nutzerverhalten oder eine Kombination aus mehreren Faktoren ursächlich möglich.

Grundvoraussetzung für die Entstehung von Schimmelpilz ist das Vorhandensein von ausreichend Feuchtigkeit, günstigen Temperaturverhältnissen und Nährstoffen für den Schimmelpilz. Grundsätzlich finden sich alle diese Faktoren, idealerweise, in einer Wohnung.Insbesondere in den Wintermonaten ist Schimmelpilzsaison, da sich in dieser Zeit die Luftwechselrate oft stark reduziert.

Wann ist ein Schimmelgutachten erforderlich?

Grundrsätzlich wenn Sie entscheiden, dass Sie es benötigen. Unbedingt wenn es bereits gesundheitliche Beschwerden gibt.

Wir raten bei Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter wegen Schimmel in einer Wohnung vorerstzu  einem Vor-Ort-Termin. Oft lässt sich dabei bereits klären welche Ursachen gegeben sind und wie dem Schimmel entgegen wirkt.

Also ist ein Schimmelgutachten nicht immer erforderlich in schriftlicher Form aber grundsätzlich in mündlicher Form, als Vor-Ort-Begehung mit gutachterlicher Einschätzung.

Was nutzt Ihnen ein Schimmelgutachten?

In erster Linie wird es die Wogen zwischen Mieter und Vermieter glätten.

Vom Mieter kann gesundheitlicher Schaden abgewendet werden.

Weiterhin kann der Vermieter die Qualität seiner Immobilie erhalten, bzw. Schäden vermindern, bzw. vollständig beseitigen.

Der Mieter lernt u.U. und falls erforderlich das richtige Lüftungsverhalten und sorgt damit für ein gutes Wohnklima und den Erhalt der Mietwohnung.

Was kostet ein Schimmelgutachten?

Die Kosten sind abhängig von der Art des Gutachtens. Ein Vor-Ort-Termin ohne schriftliche Auswertung wird durchschnittlich mit 66,00€ bis 140,00€ (Stand 01/2014) in Rechnung gestellt.

Kommt noch eine schriftliche Dokumentation, die Ausarbeitung einer Handlungsanweisung, mglw. eine Kostenschätzung für die Sanierungsmaßnahme oder die fachgerechte Schimmelbeseitigung, oder auch die Nachkontrolle zur Prüfung des Erfolgs der Maßnahme, oder eine Langzeitmessung zur Dokumentation der rel. Luftfeuchtigkeit und Temperatur im Tages- und Wochenverlauf, hinzu, so sind 66,00€ je Gutachterstunde (Stand 01/2014) in Rechnung zu stellen.

Hinzu kommen noch Auslagen, dazu finden Sie unter Zusatzkosten mehr.

Im übrigen wurde das hübsche Vogelhaus von http://heavypetal.ca/ gepostet.

Eine Immobilienbewertung wird auch vermehrt im Internet, online, zu sehr günstigen Preisen angeboten. Das ist unseriös, denn ohne die Immobilie besichtigt zu haben ist eine objektive Einschätzung nicht möglich. Der so errechnete Verkehrswert ist Fehler behaftet.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Schon vor dem Termin sollten Sie für Ihre Immobilie alle bereits zur Verfügung stehenden Unterlagen zusammen stellen. Insbesondere sind Baupläne, auch von unterschiedlichen Baujahren, wichtig.  Eine Auflistung der Umbau-und Sanierungsmaßnahmen mit dem Jahr der Durchführung ist besonders hilfreich bei der Bewertung. Zum Beispiel ist der Einbau neuer Fenster in Verbindung mit einer Fassadendämmung stark wertbeeinflussend, da zum einen die Instandhaltung nachgewiesen wird und zum anderen die Restnutzungsdauer der Immobilie erhöht werden kann. Beide Faktoren führen, unter Abwägung, zu einem höheren Verkehrswert als bei einer vergleichbaren Immobilie ohne diese Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen. In vielen Bauplänen sind bereits Wohnflächen ermittelt, diese werden für die Wohnflächenberechnung im Gutachten benötigt. Für vermietete Objekte wird eine Aufstellung der Wohnflächen, Kaltmieten und Betriebskosten benötigt.

Weiterhin sind folgende Unterlagen einzuholen:

• aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Mietverträge für vermietete Objekte
• Katasterplan
• Baulastenauskunft
• Altlastenauskunft
• Teilungserklärung für WEG

Zum Vor-Ort-Termin wird mit dem Sachverständigen abgestimmt, wer die Unterlagen einholt. In den meisten Fällen wird die Einholung durch den Sachverständigen erfolgen. Dieser benötigt eine Vollmacht für die Einholung der Unterlagen (die Vollmacht kann unter Formulare ausgedruckt werden).

Welche Gutachten-Art ist die richtige für Ihre Immobilie?

Die Art des Gutachtens, ob Kurzgutachten oder Komplettgutachten, ist abhängig von dem Zweck des Gutachtens nicht von der Immobilie. Kurz und einfach gesagt “je wichtiger der Grund (Zweck)” desto genauer muss die Wertermittlung durchgeführt werden.

• Für die Bewertung einer Immobilie, die Sie kaufen möchten, kann der geringste Aufwand angesetzt werden (Hauskaufberatung).
• Die Bewertung Ihrer Immobilie für den Verkauf zur Kaufpreisfindung, kann mit mittlerem Aufwand angesetzt werden.
• Die Bewertung zur Klärung von Erbauseinandersetzungen wird mit dem höchsten Aufwand angesetzt.

Je höher der Aufwand, desto genauer wird das Gutachten.

Was ist ein Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis ist in den meisten Bundesländern in Deutschland ein Verzeichnis, welches meist durch die Baubehörden geführt wird (Bayern und Brandeburg im Grundbuch eingetragen). Es beinhaltet öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Die Baulast bewirkt keine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, sondern sie räumt rechtliche Hindernisse aus, die einem Bauvorhaben im Wege stehen können.

Baulasten gelten auch für Rechtsnachfolger. Baulasten können nur von der Bauaufsichtsbehörde gelöscht werden, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Es gibt verschiedene Arten von Baulasten:

• Abstandsflächenbaulast
• Vereinigungsbaulast
• Erschließungsbaulast
• Stellplatzanbindung oder Garagenanbindung

Ist eine Baulast Wert beeinflussend?

Stimmen der tatsächliche Objektbestand und dessen Nutzung  mit der baurechtlichen Zulässigkeit überein, stellt die Baulast regelmäßig keine Wertbeeinträchtigung dar.

Oft ist eine Wertbeeinflussung nicht gegeben.

Was kostet eine Baulasteintragung?

Die Gebühren für Eintragung oder Löschung einer Baulast sind abhängig von der jeweiligen Verwaltungsgebührenverordnung des Bundeslandes.

Die Gebühr beträgt üblicherweise mind. 50,00 € und max. 250,00€, abhängig von der Art der Baulast.

 Was kostet eine Baulastauskunft, ein Baulastenauszug?

Üblicherweise kostet der Auszug für ein nicht belastetes Grundstück 10,00€, für ein belastetes Grundstück beträgt die Gebühr ca. 50,00 €.

in und um Halberstadt, Immobilienbewertung, Hauskaufberatung.

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